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  • Foto del escritorTatiana Fernández Leiva

Regulación de apartamentos turísticos en Colombia.


Cumplimiento normativo permite mayores ingresos y minimiza el riesgo de ser sancionado.


Actualmente en las principales ciudades de Colombia se ha vuelto tendencia la destinación de apartamentos para uso turístico inferior a treinta días. Esta actividad es legal y está regulada desde el año 2009 a través de Decreto 2590 y en la actualidad se encuentra vigente la Ley 2068 de 2020 en la que se establecen los requisitos y características para la prestación de este servicio turístico la cual tiene la clasificación CIIU 5519 que debe ser señalada en el Registro Nacional de Turismo (RNT) que es el requisito previo y obligatorio que deben cumplir todas las personas naturales y jurídicas que quieran desarrollarla. El registro de Prestador de Servicios Turísticos se efectúa ante la Cámara de Comercio de Bogotá a través de los formularios dispuestos para su diligenciamiento con el acompañamiento y asesoría de funcionarios de esta entidad. Los apartamentos turísticos, también denominados de rentas cortas, pueden ser administrados por sus propietarios o por operadores especializados que disponen de plataformas dedicadas a la contratación, pago de reservas, publicidad y comunicación entre el usuario huésped y el propietario del inmueble, todo bajo la suscripción de diversos tipos de contratos de diferente denominación: alquiler, arbitraje, administración inmobiliaria, mandato, etc. Desde el año 2020 y con el impacto económico que significó la pandemia del Covid 19 para todos los sectores de la economía, las rentas cortas han permitido un ingreso estratégico para muchas familias colombianas, no obstante, debe señalarse que no toda persona y no todo inmueble está habilitado para ser destinado a esta actividad comercial.


Cumplimiento de Requisitos Legales.

Requisito previo, el RNT.


En primer lugar, se reitera, que la persona interesada en destinar un apartamento propio o de un tercero debe estar previamente haber tramitado su Registro Nacional de Turismo, y debe señalarse igualmente sobre qué inmueble se desarrollará dicha actividad, así como información personal, comercial y financiera del prestador del servicio. Requisitos Durante la Prestación del Servicio de apartamento Turístico: Existe adicionalmente varios requisitos esenciales y obligatorios para que la prestación del servicio sea considerada legal. Entre otros tenemos:


Sin pretender ahondar en el presente artículo sobre la totalidad del tema, de manera general se puede señalar que son requisitos básicos:


- La TRA: Es la tarjeta de Registro de Alojamiento, la que física o digitalmente diligenciada contiene información o datos del huésped, fecha de ingreso y salida, lugar de dónde proviene, nacionalidad, datos de contacto, etc.

- Diligenciar el formato SIRE: Esta información corresponde al Sistema de Información de Registro de Extranjeros que lleva Migración Colombia.

- Envío de información al Ministerio de Comercio Industria y Turismo sobre hospedaje de nacionales y extranjeros cuando sea requerida y conservación de esta.

- La información en toda forma de publicidad sobre el inmueble debe ser completa, correcta, así como las características de ubicación y descripción física y siempre se debe señalar en RNT.

- Efectuar en los periodos establecidos legalmente la Contribución al Fontur en el monto correcto equivalente al 2.5% sobre los ingresos operaciones obtenidos con las rentas derivadas del uso turístico del apartamento.

- Si el apartamento está en un edificio o conjunto con Reglamento de Propiedad Horizontal, así debe indicarse.

- Se debe contratar la póliza de responsabilidad civil especializada para este tipo de apartamentos.


Autoridad de Vigilancia y Efectos del Incumplimiento de los requisitos legales.


En virtud de lo establecido en el Decreto 4886 de 2011 modificado por el Decreto 092 de 2022 corresponde a la Superintendencia de Industria y Comercio conocer y adelantar las investigaciones para la Protección de los derechos de los consumidores. Así se señala de manera general en el artículo 17. “…Velar por la observancia de las disposiciones sobre protección al consumidor y dar trámite a las reclamaciones o quejas que se presenten, cuya competencia no haya sido asignada a otra autoridad, con el fin de establecer las responsabilidades administrativas del caso y ordenar las medidas que resulten pertinentes.”

Y de manera específica al tema turístico en el artículo 34 “Adelantar las investigaciones administrativas relacionadas con la protección de los usuarios de los servicios turísticos por las causales de infracción establecidas en la Ley 300 de 1996 y en las normas que la modifiquen y reglamenten.


En la actualidad, las investigaciones administrativas son adelantadas por el director de Investigaciones de protección al Consumidor, dependencia que forma parte de la Delegatura para la Protección del Consumidor, cuya actividad se concentra en adelantar las investigaciones administrativas de protección al Consumidor de carácter general, según los artículos 11 y 12 del Decreto 4886 de 2011, que buscar garantizar los intereses de la comunidad y no particulares, y puede tener origen en una denuncia, queja o de oficio. Dichas facultades, competencias y funciones, también se fundamentan en lo dispuesto por la Ley 1480 de 2011, artículos 1 y 2, el denominado Estatuto del Consumidor. A las normas citadas, se suman los artículos 25 y 34 de la Ley 1558 de 2012 y artículos 61,71 y 77 de la Ley 300 de 1996, modificada por la ley 2068 de 2020. Las sanciones que se imponen, de acuerdo con su gravedad, van desde la pérdida del RNT, su suspensión temporal, hasta la imposición de sanciones económicas de alta cuantía. En nuestro próximo artículo analizaremos la normatividad desde el punto de vista del constructor y los principales aspectos que deben tener en cuenta al desarrollar proyectos de apartamentos turísticos para evitar contingencias

legales que puedan afectar su comercialización y desarrollo.


Eduardo Vásquez González.

Ceo – Co-founder LegalMente S.A.S.

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